田園都市線の賃貸の評価方法

田園都市線の賃貸物件を探すにあって考えておきたいことがあります。賃料はどういう基準で決められているのでしょうか？借り手側は目に見えない部分であるため、それが適正賃料であるのかを判断することは困難です。貸し手側もただ漠然と賃料を決めているわけではなく、下記のような評価手法を用いて賃料を算出しています。まず、新規の賃貸借契約時に決められる賃料を求める評価手法があります。これらは田園都市線の賃貸でも他の賃貸物件でも等しく共通なものになります。その評価手法として、費用性に着目した「積算法」、市場性に着目した「賃貸事例比較法」、収益性に着目した「収益分析法」があります。積算法というものは、「費用性」に着目し、その建物がどれほどの費用を投じて建てられたかを基に賃料を算定する方法です。賃貸事例比較法というものは、「市場性」に着目し、どれほどの賃料で市場取引されているかを基に賃料を算定する方法です。収益分析法というものは、「収益性」に着目し、その物件を利用することにより、どのくらいの利益を生み出すことができるかを基に賃料を算定する方法です。つぎに、現に継続中の賃貸借契約において改定される場合の賃料を求める評価手法があります。賃貸の継続賃料は、改定される場合の賃料鑑定に用いられ、現行賃料との差額を求める「差額配分法」、継続賃料利回りを乗じて求める「利回り法」、現行賃料からの変動率に乗じて求める「スライド法」、継続賃料事例から試算賃料を算出する「賃貸事例比較法」があります。差額配分法は、現行賃料＋（現行賃料−適正賃料）×配分率で計算されます。現に支払っている現行賃料と類似物件を新規に借りる場合に必要となる新規賃料との差額について分析し、その差額の一定部分を現行賃料に加減して試算賃料を算定する手法です。利回り法は、基礎価格×継続賃料利回り＋必要諸経費で計算されます。現に支払っている賃料を合意した時点における対象物件の、時価に対する純賃料の割合を求め、価格時点における対象物件の時価にこの継続賃料利回りを乗じて試算賃料を算定する手法です。スライド法は、現行賃料×変動率＋必要諸経費で計算されます。現に支払っている賃料にその賃料に合意した時点から現時点までの変動率を乗じて試算賃料を算定する手法です。賃貸事例比較法は、継続賃料事例×各種補正率で計算されます。多数の継続賃料事例を収集して事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較などの各種補正を行い、継続賃料事例から試算賃料を算出する手法です。この辺りの内容は、田園都市線の賃貸物件を探す際に、ぜひ考慮してみてください。